Какие налоги платят при продаже недвижимости в Каталонии в 2026 году?

Какие налоги платят при продаже недвижимости в Каталонии в 2026 году?

Какие налоги платят при продаже квартиры в Каталонии в 2026 году?

Продажа квартиры в Каталонии со стороны может выглядеть просто: найден покупатель, согласована цена, стороны подписывают сделку у нотариуса, ключи передаются новому владельцу. Но тот, кто уже продавал недвижимость в Испании, знает: в этой операции есть несколько уровней. Главная цифра — не только цена продажи. Главная цифра — сколько останется чистыми после налогов, расходов и формальностей.

Многие собственники задают главный вопрос слишком поздно: нужно ли всегда платить налоги при продаже недвижимости? Короткий ответ: нет. Налоги возникают, когда есть налогооблагаемая прибыль или когда местные правила требуют подать декларацию. Но даже если недвижимость продается без прибыли или с убытком, могут оставаться формальные обязанности: правильно задекларировать сделку, подтвердить стоимость покупки и продажи, подать документы в установленный срок.

В качестве общей оценки, расходы и налоги при продаже квартиры в Каталонии часто составляют от 5% до 15% от цены продажи. Диапазон широкий: продажа основного жилья без ипотеки и без прибыли — это одна ситуация; продажа второй резиденции, купленной двадцать лет назад, с муниципальным налогом plusvalia, комиссией агентства, существенной прибылью и продавцом-нерезидентом — совсем другая.

Этот материал подготовлен для собственников, которые планируют продавать недвижимость в Каталонии в 2026 году: как для налоговых резидентов Испании, так и для владельцев, живущих за рубежом. Если у вас есть квартира или дом в Барселоне, Ситжесе, Кастельдефельсе, Жироне, Таррагоне, Террассе, Сан-Кугате или на Коста-Брава, здесь вы найдете структурированный обзор, примеры расчетов, официальные источники и вопросы, которые нужно задать до подписания задатка.

Содержание

1. IRPF и прирост капитала при продаже недвижимости в Каталонии

Первый крупный налог при продаже жилья — налог на прирост капитала. Если продавец является налоговым резидентом Испании, прибыль от продажи декларируется в IRPF, то есть в испанской декларации о доходах физических лиц. Это не каталонский налог: им управляет Налоговое агентство Испании, и он действует по всей стране. Но он напрямую касается продажи недвижимости в Каталонии, если сделка дает налогооблагаемую прибыль.

Налоговое агентство Испании объясняет, что при продаже недвижимости в декларацию включается прирост или убыток капитала. Он определяется как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения. Источник: Agencia Tributaria: что происходит при продаже недвижимости.

Как понять, нужно ли платить IRPF при продаже?

Базовое правило простое: если вы продаете дороже, чем купили, может возникнуть прибыль. Если продаете дешевле, может быть убыток. Но правильный расчет не ограничивается сравнением цены продажи и цены покупки. Нужно рассчитать чистую налоговую прибыль.

Прирост капитала = Чистая стоимость передачи - Скорректированная стоимость приобретения

Простой пример: вы купили квартиру за 400.000 €, продаете за 520.000 € и имеете 25.000 € документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой, улучшениями и продажей. Прибыль будет не 120.000 €, а примерно 95.000 €. Это важно, потому что налог считается с прибыли, а не со всей цены продажи.

Если итоговый результат отрицательный, IRPF с прироста капитала не платится. Но сделку все равно нужно корректно задекларировать. Убыток может быть полезен для компенсации других приростов капитала, в зависимости от налоговой ситуации продавца.

Какие расходы можно учесть, чтобы заплатить меньше IRPF?

Это один из самых важных вопросов в сделке. Многие собственники платят больше, чем могли бы, потому что не сохранили счета, не помнят расходы при покупке или не отличают улучшение недвижимости от обычного ремонта.

Налоговое агентство указывает, что при расчете прироста стоимость передачи может быть уменьшена на расходы и налоги, связанные с передачей и оплаченные продавцом. Источник: AEAT: стоимость передачи и приобретения.

На практике налоговую прибыль могут уменьшить:

Самая тонкая граница — ремонт. Покраска перед продажей, ремонт жалюзи или замена бытовой техники обычно считаются обслуживанием. Перепланировка, обновление инженерных систем, структурная реабилитация, увеличение полезной площади или комплексная реформа с проектом могут иметь другой налоговый эффект. Сохраняйте счета, подтверждения оплаты, лицензии и техническую документацию.

Пример IRPF с учетом расходов

Скорректированная стоимость приобретения: 430.000 + 48.000 + 52.000 = 530.000 €

Чистая стоимость передачи: 700.000 - 30.000 - 6.500 = 663.500 €

Прирост капитала: 663.500 - 530.000 = 133.500 €

Без документов собственник мог бы считать, что прибыль составляет 270.000 €. При корректном налоговом расчете она снижается до 133.500 €. Это не формальность, а реальные деньги.

Ставки IRPF в 2026 году: сколько забирает Hacienda?

Прирост капитала от продажи недвижимости обычно включается в налоговую базу сбережений. Шкала прогрессивная: не вся прибыль облагается по самой высокой ставке. На момент подготовки текста шкала составляет от 19% до 28%. Налоговое агентство публикует шкалу налогообложения базы сбережений в своих руководствах. Источник: AEAT: шкала налогообложения базы сбережений.

Размер прироста капитала Ставка
До 6.000 €19%
От 6.000 € до 50.000 €21%
От 50.000 € до 200.000 €23%
От 200.000 € до 300.000 €27%
Свыше 300.000 €28%

Ставки нужно подтвердить с налоговым консультантом в момент продажи, потому что декларация подается в следующем году, а нормы могут измениться.

Пример расчета по ставкам

Предположим, прирост капитала составляет 133.500 €.

Примерный налог: 1.140 + 9.240 + 19.205 = 29.585 €

Кто освобожден от IRPF при продаже жилья?

Есть три важных профиля.

Собственники старше 65 лет, продающие основное жилье

Налоговое агентство указывает, что прирост капитала при продаже основного жилья не нужно декларировать, если продавец старше 65 лет или находится в ситуации тяжелой зависимости. Источник: AEAT: продажа основного жилья лицами старше 65 лет.

Ключевое слово — основное жилье. Недостаточно быть старше 65 лет и продавать любую недвижимость. Вторая резиденция, инвестиционная квартира или сдаваемое жилье рассматриваются иначе.

Реинвестирование в новое основное жилье

Если вы продаете основное жилье и реинвестируете полученную сумму в покупку или реконструкцию другого основного жилья, прибыль может быть полностью или частично освобождена от налога. AEAT объясняет, что реинвестирование должно произойти в срок не более двух лет до или после продажи. Источник: AEAT: реинвестирование в основное жилье.

Dación en pago основного жилья

AEAT также предусматривает освобождение в случаях передачи основного жилья банку в счет погашения долга или при судебном/нотариальном обращении взыскания, если выполняются законные требования. Источник: AEAT: dación en pago основного жилья.

2. Муниципальная Plusvalia (IIVTNU) в муниципалитетах Каталонии

Второй крупный налог при продаже недвижимости в Каталонии — муниципальная plusvalia, официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Это местный налог: его администрирует муниципалитет. Если объект находится в Барселоне, вопрос решается с Барселоной; если в Террассе, Жироне или Таррагоне — с соответствующим городом.

Что именно облагает этот местный налог?

Муниципальная plusvalia не облагает всю стоимость квартиры. Она облагает рост стоимости городского земельного участка, на котором расположен объект, за период владения. Это принципиально: недвижимость может подорожать из-за ремонта, дизайна, иностранного спроса или дефицита предложения, но налог ориентирован на компонент земли.

Муниципальный налоговый институт Барселоны объясняет, что налог платится с увеличения стоимости земли за время владения продавцом. Источник: Ajuntament de Barcelona: муниципальная plusvalia.

Как рассчитывается plusvalia в Каталонии? Выбирайте выгодный метод

После реформы налога налогоплательщик может сравнить два метода и применить более выгодный. Барселона прямо указывает, что Real Decreto-ley 26/2021 устанавливает два метода расчета, и налогоплательщик может выбрать тот, который ему выгоднее.

Объективный метод

Он основан на кадастровой стоимости земли и коэффициенте в зависимости от количества лет между покупкой и продажей.

Упрощенная формула: кадастровая стоимость земли x коэффициент по сроку владения x муниципальная ставка = примерный налог

Реальный метод

Он основан на реальной прибыли от продажи. К этой прибыли применяется доля кадастровой стоимости земли в общей кадастровой стоимости объекта.

Упрощенная формула: (цена продажи - цена покупки) x доля земли в кадастровой стоимости x муниципальная ставка = примерный налог

В Барселоне налоговая ордонанса IIVTNU содержит применимые коэффициенты и указывает ставку 30%. Источник: Ордонанса IIVTNU Барселоны 2025 и последующие годы.

Пример сравнения объективного и реального метода

Объективный метод: 150.000 x 0,12 = 18.000 €; 18.000 x 30% = 5.400 €.

Реальный метод: реальная прибыль: 780.000 - 600.000 = 180.000 €. Доля земли: 150.000 / 300.000 = 50%. Прибыль, относимая к земле: 180.000 x 50% = 90.000 €. Налог: 90.000 x 30% = 27.000 €.

Результат: в этом случае объективный метод намного дешевле: 5.400 € вместо 27.000 €. В другой ситуации, если реальная прибыль небольшая, выгоднее может быть реальный метод. Вывод: сравнивайте до оплаты.

Нужно ли платить plusvalia, если недвижимость продана с убытком?

Нет, если можно доказать отсутствие прироста стоимости. Но отсутствие налога не означает отсутствие действий. Муниципалитет должен получить декларацию или уведомление о неподлежании налогообложению, с документами покупки и продажи.

Барселона указывает: если прироста стоимости нет, налог не платится, но сделку нужно сообщить и приложить документы приобретения и передачи. Общий срок для сделок между живыми лицами — 30 рабочих дней с даты передачи. В каждом муниципалитете Каталонии процедура может отличаться, поэтому местные правила нужно проверять отдельно.

3. Особенности Каталонии: нерезиденты и расходы на документы

Сделка становится более чувствительной, когда собственник живет за пределами Испании. Это не обязательно сложно, но требует координации. В Каталонии много иностранных собственников, которые покупали жилье как инвестицию, вторую резиденцию или семейный дом, а затем продают его из другой страны.

Что происходит, если я продаю квартиру в Каталонии, но живу за границей?

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, прибыль от продажи недвижимости в Испании может облагаться налогом IRNR — налогом на доходы нерезидентов. AEAT указывает, что прирост капитала от недвижимости, расположенной в Испании, считается доходом, полученным в Испании. Источник: AEAT: прирост капитала нерезидентов при продаже недвижимости.

Есть правило, которое часто удивляет иностранных продавцов: покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму в Налоговое агентство от имени продавца-нерезидента. AEAT объясняет это на странице о удержании покупателем недвижимости и в инструкциях к модели 211.

Пример удержания 3% для нерезидента

У нотариуса продавец-нерезидент не получает эти 27.000 €. Покупатель перечисляет их в Hacienda как авансовый платеж. Затем продавец рассчитывает реальную прибыль и подает декларацию. Если итоговый налог меньше удержания, можно запросить возврат. Если больше — нужно доплатить разницу.

Какие дополнительные документальные расходы есть в Каталонии?

Хотя статья посвящена налогам, в Каталонии нельзя забывать о двух документах, которые могут задержать сделку:

Примеры расчетов: сколько может остаться чистыми

Сценарий 1: налоговый резидент продает с прибылью

Скорректированная стоимость приобретения: 420.000 + 45.000 + 35.000 = 500.000 €

Чистая стоимость передачи: 650.000 - 24.000 - 5.500 = 620.500 €

Налоговая прибыль: 620.500 - 500.000 = 120.500 €

Примерный IRPF по ставкам: 6.000 по 19% = 1.140; 44.000 по 21% = 9.240; 70.500 по 23% = 16.215. Итого: 26.595 €.

Сценарий 2: продажа без реальной прибыли

Скорректированная стоимость приобретения: 555.000 €

Чистая стоимость передачи: 498.000 €

Результат: налоговый убыток 57.000 €

В этом случае IRPF с прироста капитала не возникает. Если также нет прироста стоимости земли, можно обосновать неподлежание муниципальной plusvalia, подав соответствующее заявление в муниципалитет.

Сценарий 3: иностранный продавец-нерезидент

Сумма, удержанная покупателем для Hacienda: 33.000 €

Другие оценочные расходы: 53.000 €

Сумма до окончательного расчета IRNR: 1.100.000 - 33.000 - 53.000 = 1.014.000 €

Вывод: считайте цифры до подписания задатка

Самая дорогая ошибка при продаже квартиры в Каталонии обычно происходит не у нотариуса. Она происходит раньше: когда собственник принимает предложение, не понимая, сколько останется после налогов. Цена продажи привлекает внимание; чистый результат принимает решение.

До подписания arras стоит ответить на вопросы:

Как избежать сюрпризов с Hacienda в следующем году?

Сделать налоговую симуляцию до принятия предложения, а не после подписания. В симуляции должны быть цена, вычитаемые расходы, стоимость приобретения, реформы, plusvalia, налоговое резидентство, остаток ипотеки, комиссия агентства и возможные освобождения.

Кто может подготовить точную налоговую симуляцию по моему муниципалитету?

Команда по недвижимости, специализирующаяся на Каталонии и работающая совместно с налоговым консультантом, может подготовить реалистичную оценку по конкретному муниципалитету. Продажа в Барселоне отличается от продажи в Жироне, Ситжесе, Террассе или Кастельдефельсе. Plusvalia — местный налог, документы могут различаться, а иностранному покупателю нужна четко объясненная сделка.

Хотите узнать, сколько останется чистыми после продажи вашей недвижимости?

Запросите налоговую симуляцию и бесплатную оценку у нашей команды специалистов по Каталонии.

Официальные источники

Вам может быть интересно

WhatsApp
Телефон