Аренда жилья: что меняют королевские декреты-законы 29/2026 и 28/2026

Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября вступил в силу 8 октября 2026 года. Он меняет правила договоров аренды жилья, временной аренды и аренды комнат, индексации платы, расходов, гарантий и чрезвычайных продлений.

Королевский декрет-закон 28/2026 вступит в силу 15 ноября 2026 года и изменит общий режим срока действия, продления и отказа от продления договоров аренды основного жилья.

1. Вступление в силу

Декрет-закон 29/2026 был опубликован в BOE 7 октября и вступил в силу на следующий день. Его правила касаются основного жилья, временного жилья и аренды части жилья, включая комнату, с учётом автономных и муниципальных норм.

2. Чрезвычайные продления действующих договоров

Для некоторых действующих договоров аренды основного жилья предусмотрено продление максимум на два дополнительных года, по годам, если обязательное, молчаливое продление или tacita reconducción заканчивается до 31 декабря 2028 года.

Арендатор должен своевременно платить и вносить плату ежемесячно в течение предыдущих восьми месяцев. На период продления сохраняются действующие условия. Собственник обязан принять запрос, кроме случаев нового соглашения, заключения нового договора или реальной и подтверждённой необходимости жилья для себя или семьи.

3. Временная аренда

Временная аренда предназначена для проживания арендатора, временно находящегося вне обычного места жительства по обоснованной и подтверждаемой причине. Причина должна быть прямо указана в договоре, а доказать её наличие обязан арендодатель.

Срок свободно согласуется, но должен превышать 31 день и обычно не превышать 12 месяцев. Если договор длится дольше без достаточного обоснования или подряд заключаются более двух договоров между теми же сторонами по одному жилью, первый договор может быть признан договором аренды основного жилья со всеми предусмотренными законом гарантиями.

4. Аренда комнат

Аренда комнаты или части жилья прямо подпадает под правила аренды основного или временного жилья, если удовлетворяет жилищную потребность арендатора. Сумма всех одновременно действующих договоров на комнаты не может превышать плату за аренду всего жилья.

В зонах напряжённого рынка необходимо также соблюдать установленные ограничения. Таким образом, разделение жилья на комнаты не может использоваться для обхода предельной арендной платы.

5. Индексация арендной платы

Плата может пересматриваться только в каждую годовщину договора и при наличии прямого соглашения. Если индекс или методика не указаны, применяется IRAV — индекс ежегодного обновления арендной платы за жильё, который также устанавливает максимальный предел.

Для годовщин между вступлением декрета-закона 29/2026 в силу и 31 декабря 2027 года, при отсутствии нового соглашения, повышение не может превышать 2 %. Если текущая плата выше максимального предела по системе референсных индексов, повышение не допускается.

В зонах напряжённого рынка новая плата обычно не может превышать последнюю действовавшую плату за последние пять лет с учётом разрешённой индексации. Нельзя добавлять новые расходы или услуги, чтобы обойти этот предел.

6. Комиссии, расходы и налоги

Расходы на управление недвижимостью и оформление договора нельзя перекладывать на арендатора, прямо или косвенно, независимо от названия платежа. Необязательная услуга может быть оплачена арендатором только по его письменному запросу после разъяснения её необязательного характера и стоимости.

Общие расходы можно переложить на арендатора только при письменном соглашении с указанием годовой суммы. Налоги, связанные с жильём, нельзя возлагать на арендатора, если только он не является законным налогоплательщиком.

7. Гарантии, ремонт и возврат жилья

Дополнительная гарантия сверх задатка не может превышать двух месячных платежей для договоров жилья сроком до пяти лет, или до семи лет, если собственник — юридическое лицо. Для временной аренды предел составляет один месячный платёж. Нельзя требовать от арендатора оформления страховки от неплатежа.

Если повреждения влияют на пригодность, безопасность или санитарное состояние жилья, арендатор может письменно потребовать ремонт и приложить разумную смету. У арендодателя есть 15 календарных дней на ответ. При отсутствии ответа или необоснованном отказе арендатор может выполнить необходимые работы и вычесть документально подтверждённую стоимость из будущей платы.

При окончании договора стороны должны письменно зафиксировать состояние жилья. Если повреждения не указаны, предполагается, что жильё передано в надлежащем состоянии, если не доказано обратное.

8. Что изменится 15 ноября 2026 года

После пяти лет договора, или семи лет, если арендодатель — юридическое лицо, договор будет продлеваться на последовательные периоды той же продолжительности, если одна из сторон не уведомит другую об отказе от продления.

Арендодатель должен уведомить минимум за четыре месяца, арендатор — за два. Закон также предусматривает компенсацию арендатору, если отказ собственника от продления не основан на предусмотренной законом причине. Для действующих договоров применяются переходные правила в зависимости от даты окончания текущего периода.

Вывод

Перед подписанием договора или уведомлением о непродлении нужно проверить реальную цель аренды, основание временности, размер платы, расходы, гарантии и сроки уведомлений. Конкретное решение зависит от даты договора, характеристик жилья и применимых региональных и муниципальных правил.

Нужно проверить договор аренды?

Свяжитесь с нашей командой для анализа вашей ситуации.

Хотите узнать больше? Посмотрите другие статьи о жилье и аренде или посетите страницу нашей команды и услуг.

Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию.